De veranderingen in de woningmarkt gaan snel. In twee jaar tijd is de markt compleet omgeslagen van een crisismarkt, waarin de schaarse vragers het volledig voor het zeggen hadden naar een aanbiedersmarkt waarin woningen weer vlot worden verkocht tussen fors gestegen prijzen.  Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt is toegenomen en de rentestand is historisch laag. Huishoudens die hun verhuiswens in de crisisjaren hebben uitgesteld 'pakken' nu het momentum. De vraag naar woningen is nu hoog en het aanbod laag.

De provincie heeft met de gemeenten in Overijssel woonafspraken gemaakt over de toegestane harde plancapaciteit en de bouwproductie voor komende 10 jaar. Deze toegestane bouwproductie wordt gebaseerd op de huishoudensprognoses. Hardenberg heeft nog enige ruimte om plannen toe te voegen, maar dit is onvoldoende om de gewenste (zachte) plannen doorgang te laten kunnen vinden. In dit kader heeft het college besloten om een aantal maatregelen te nemen. De harde plancapaciteit die niet op korte termijn wordt gerealiseerd, wordt door middel van structuurvisie herprogrammering woningbouw Hardenberg en bestemmingsplanwijzigingen teruggebracht. Daarnaast is een versnelling van de woningbouwproductie noodzakelijk. Komende jaren moet de gemeente voortvarend aan de slag met het terugbrengen van de harde plancapaciteit en het positief beïnvloeden van de huishoudensgroei. Om de huishoudensontwikkeling op korte termijn positief te beïnvloeden moeten we de bouwproductie versnellen en (nog meer) concurrerend maken.

Door in 2018 en 2019 veel woningen op te leveren willen wij de harde plancapaciteit terugbrengen en het aantal huishoudens laten groeien. Hierdoor wordt begin 2019, wanneer de afspraken met de provincie worden geupdate, de verhouding tussen harde plancapaciteit en huishoudensgroei gunstiger.

Grondexploitatie
Gelijk met deze begroting behandelt de raad de Nota Grondexploitatie 2018. In deze nota wordt een actueel financieel en programmatisch beeld geschetst van de gemeentelijke grondexploitaties met de bijbehorende risicoprofielen. Tevens worden de diverse grondexploitaties toegelicht en de verschillen geduid tussen de resultaatsverwachtingen in 2016 en 2017. Voor de volledigheid wordt ook nog verwezen naar de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen in deze begroting

Per 1 januari 2016 valt het gemeentelijk grondbedrijf onder het regime van de  Vennootschapsbelasting (VPB).  Met behulp van een gerenommeerd adviesbureau zijn wij bezig met de voorbereiding van de aangifte VPB 2016. Inmiddels neemt de Belastingdienst ook steeds duidelijker stelling. De gemeenten hebben duidelijkheid  verkregen over het mogen toerekenen van rentekosten aan exploitaties. voor het overige is de materie weerbarstig en met veel onzekerheden en onduidelijkheden omgeven. Dat maakt een beoordeling van de vraag of en in hoeverre het gemeentelijke grondbedrijf VPB-plichtig is erg lastig. Voorlopig gaan wij nog uit van de juistheid van de advisering uit 2016 waaruit bleek dat het Hardenbergse Grondbedrijf in eerste aanleg niet VPB-plichtig is in 2016 tm 2018. Na een eerste verkennend gesprek met de Belastingdienst (gepland voor het laatste kwartaal 2017) zal naar verwachting meer duidelijkheid ontstaan. Voor de volledigheid wordt ook nog verwezen naar de paragrafen grondbeleid en weerstandsvermogen in deze begroting.

Ruimtelijke ordening
Binnen de gemeente zijn de bestemmingsplannen geactualiseerd. Met de actualisatieslag hebben wij bereikt dat wij in toenemende mate over flexibele bestemmingsplannen beschikken, waardoor wij snel kunnen inspelen op wensen van burgers en bedrijven. Overigens is het actueel houden van bestemmingsplannen een jaarlijkse aangelegenheid, waarvoor vooral beheersverordeningen worden gebruikt als instrument.

Daarnaast speelt de ladder van duurzame verstedelijking. Bij het opstellen van toekomstige bestemmingsplannen zal de ladder moeten worden doorlopen, waarbij de ladder gemeenten dwingt om antwoord te geven op de aspecten: afstemming met regionale behoefte, focus op bestaand bebouwd gebied en multimodaal ontsloten uitbreidingslocaties. In 2017 is de ladder duurzame verstedelijking gewijzigd.De wijzigingen hebben onder andere betrekking op de mogelijkheid tot het doorschuiven van de Laddertoets naar een later moment bij uitwerkings- of wijzigingsplannen. In de gewijzigde Ladder zal bovendien alleen bij ontwikkelingen buiten stedelijk gebied een uitgebreide motivering met betrekking tot de behoefte aan de ontwikkeling nodig zijn. Volgens de minister sluit de herziene Ladder beter aan bij de praktijk, is deze vereenvoudigd en daarmee effectiever

Omgevingswet
Naar verwachting van de wetgever treedt in de loop van 2019 de Omgevingswet in werking.
Deze wet beoogt een stelselherziening van het omgevingsrecht en betekent naar verwachting van de wetgever een ingrijpende verandering voor de diverse gebruikers.
Met de wet wil het kabinet de regels voor ruimtelijke projecten vereenvoudigen en bundelen. Daarvoor bundelt het tientallen wetten en honderden regelingen voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water in 1 wet.

Het invoeren van een dergelijke omvangrijke wet vergt een behoorlijke inspanning van de totale organisatie. Dit vraagt om een gedegen en adequate aanpak. Door reeds te starten met een goede voorbereiding, denken wij uiteindelijk de organisatie klaar te kunnen stomen om een goede uitvoering te geven aan de Omgevingswet. Zodoende is in 2016  een implementatieprogramma opgesteld, waarin aandacht is voor de activiteiten en  maatregelen die in 2017, 2018 en begin 2019 nodig zijn om deze wet medio 2019 in te voeren. Om hier uitvoering aan te geven is zowel in 2017 als in 2018 budget noodzakelijk. Vooralsnog gaan wij uit van een budget van € 150.000 voor zowel 2017 als 2018.

Na de inwerkingtreding van de wet moet rekening worden gehouden met het opstellen van nieuwe planinstrumenten, waaronder een gebiedsdekkend omgevingsplan.
In 2017 zijn de volgende onderwerpen opgestart en deze worden in 2018 verder uitgewerkt en vorm gegeven.
Een van die onderwerpen betreft de visieontwikkeling naar de wijze waarop de 4 gemeentelijke kerninstrumenten (omgevingsvisie,Omgevingsplan,Programma,Omgevingsvergunning) strategisch kunnen worden ingezet zodat de gemeente optimaal wordt ondersteund bij het geven van ruimte voor ontwikkeling en het waarborgen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.  Dit is het zogenaamde Omgevinghshuis.Daarnaast zullen onderwerpen zoals Informatievoorziening, Nieuwe thema's werkprocessen en participatie verder worden uitgewerkt en vorm gegeven.  

Omgevingsvisie
Conform de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie kiezen we ervoor om te komen tot een uitdagende, inspirerende en activerende Omgevingsvisie. Daarbij kiezen we voor een positionerende strategie waarmee we de economische kracht en vitaliteit van Hardenberg willen versterken. Hiermee zet Hardenberg zich regionaal stevig op de kaart en verankerd zij haar krachtige streekfunctie. De opgaven tot 2030 worden in beeld gebracht. De Omgevingsvisie kent een integraal uitvoeringsprogramma waarmee de samenleving en de gemeente aan de slag kunnen om hun leefomgeving te versterken en de streekfunctie in te vullen.

Wet natuurbescherming
Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming ingevoerd. De rol van de gemeente is daarmee veranderd.   Bij ontvangst van aanvragen van omgevingsvergunningen moet gecontroleerd worden of er mogelijk gevolgen zijn voor de natuur en of er een natuurvergunning benodigd is. Dit betekent een nieuwe extra toets binnen het Wabo-vergunningsproces. daarbij blijkt onvoldoende inzicht te bestaan in het waar beschermde soorten voorkomen en bij welke activiteiten deze in het geding zijn. Om deze reden zal een trefkansenkaart voor beschermde soorten worden opgesteld.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Wanneer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking treedt, gaat de bouwtechnische toets voor de minder complexe bouwaanvragen over naar private partijen. Naar verwachting treedt deze wet gefaseerd in werking. De eerste fase was voorzien in 2017, echter de wet is nog niet vastgesteld. De inwerkingtreding wordt nu voorzien in tweede helft 2018 of begin 2019. Wij anticiperen formatief op de deze wet door vrijkomende fomatie-plaatsen tijdelijk in te vullen. Over de consequenties, formatief en financieel, van de wetswijziging komen wij terug en wordt u geïnformeerd in de begrotingscyclus van 2018.   

Bouw- en woningtoezicht
De formatie van de BOH voor vergunningverlening is met ingang van 2017 structureel met 0,75fte (€50.000) uitgebreid. Gelet op de ontwikkelingen met betrekking tot de Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen wordt deze formatie tijdelijk ingevuld. De vraag naar tijdelijke medewerkers is in geheel Nederland, evenals de tarieven, de sterk gestegen. Hierdoor is er naast de loonsom een extra budget nodig om de inhuur te kunnen dekken.    

Volkshuisvesting en woningbouw
De verkoop van kavels in hele gemeente verloopt in 2017 beter dan in 2016. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt is toegenomen en de rentestand is historisch laag. De in de inleiding genoemde versnelling van bouwactiviteiten krijgt in 2018 een vervolg. Eind 2017 start het woonteam met de voorinschrijving van de kavels in Marslanden II.

Provinciale subsidie binnenstedelijke ontwikkeling 2010-2015
In 2010 heeft de provincie een beschikking afgegeven voor een subsidie binnenstedelijke ontwikkelingen van € 2.500.000. Deze subsidie is over de periode van 2010 tot heden ingezet voor het woon-/volkshuisvestingsbeleid en verschillende binnenstedelijke projecten. Bijvoorbeeld onderzoek en visievorming, de stimuleringsmaatregelen woningbouw, promotieactiviteiten voor woningbouw,  tijdelijke maatregelen grondprijzen, herstructureringsprojecten en  de centrumplannen voor Hardenberg, Dedemsvaart en Slagharen.

Met het aflopen van deze subsidie valt hiermee een significant deel van de middelen voor woon-/volkshuisvestingbeleid en de verdere uitvoering van binnenstedelijke projecten weg. Momenteel worden meerdere visies ontwikkeld (omgevingsvisie, omgevingswet, detailhandelsstructuurvisie, centrumvisie) die uitgewerkt zullen worden in uitvoeringsprogramma's.

• Nota Grondexploitatie
• Bestemmingsplan Buitengebied
• Welstandsnota's stedelijk gebied en Buitengebied
• Landschapsontwikkelingsplan
• Ruimtelijk  Economische Ontwikkelingsagenda
• Woonvisie 2013 – 2020 “Ruimte voor bewoners”